domingo, 6 de diciembre de 2015

TERRAZA COMUNITARIA Y/O PRIVATIVA

Suele ser frecuente que las terrazas de las viviendas tengan atribuido su uso exclusivo a quién tiene acceso directo a ella.   
Sin embargo, es importante conocer si realmente pertenece al propietario de la vivienda, o bien se tratan de un elemento común de la finca.

Esta importante diferencia la encontramos reflejada en la Escritura de Propiedad y en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal del inmueble.

Conviene consultar también el Libro de Actas y si los hubiera, los Estatutos de la Comunidad, por si existiera algún acuerdo comunitario adoptado al respecto.

Cuando la terraza es un elemento común y no hay ningún propietario que tenga derechos de uso exclusivo, es la comunidad la que debe que encargarse de todas las reparaciones, de la limpieza y del mantenimiento.
Si un vecino tiene acceso y derecho único de uso a la terraza, por ser propietario junto con la vivienda, le corresponde toda reparación y es responsable de los gastos que se puedan producir de conservación y mantenimiento.

Así pues:
Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido (terrazas, plazas de aparcamiento,…), corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos.

Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.

¿Quién debe hacerse cargo de la reparación de humedades y/o filtraciones producidas en los elementos comunitarios y privativos? 
La propiedad horizontal en Cataluña, artículo 553-43 CCCat refiere la posibilidad de vincular el uso exclusivo de este u otros elementos comunes a uno o diversos departamentos privativos del inmueble, recordando que no por ello pierden su naturaleza de elemento común.

Artículo 553-43. Elementos comunes de uso exclusivo:
1.   En   el   título   de   Constitución   o   por   acuerdo   unánime   de   la   Junta   de   Propietarios,   puede vincularse a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u  otros   elementos  comunes.  Esta vinculación no les hace perder la naturaleza de elemento común.

2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los  gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

3.   Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios   o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.

Las terrazas participan de la misma o similar naturaleza jurídica a la que la Ley atribuye a las cubiertas, conceptuándolas como elementos comunes..



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