SÍNDROME DE DIÓGENES

¿Cómo debe actuar la Comunidad de Propietarios si hay un vecino que lo sufre?

El Administrador de Fincas ¿Cómo debería actuar?

          Hace ya unos cuantos años, nos encontramos en uno de los pisos administrados, un caso de una mujer llamada Alicia M. que sufría el síndrome de Diógenes y el síndrome de Noé. 

Recuerdo perfectamente a esa anciana que vivía en un piso situado en pleno centro del Raval de Barcelona.

Me impactó profundamente su situación y el estado físico en que se encontraba. Como Abogado y Administradora de Fincas intenté por todos los medios que la anciana finalizara el resto de su vida de la mejor manera en una residencia de ancianos, pues su estado físico era lamentable y sin duda en poco tiempo hubiera fallecido.

El piso además estaba totalmente lleno de basura en todas y cada una de las habitaciones; convivía con más de 10 gatos a los que alimentaba con palomas (síndrome de Noé), patología que lleva a acumular en casa un número desmesurado de animales de compañía.

Fue básica la coordinación entre una serie de profesionales: servicios especializados en salud mental, Guardia Urbana, servicios de limpieza, protectora de animales, servicios Sociales, Juzgados, Administrador de Fincas, Abogado, Procurador y vecinos, para conseguir que la anciana pudiera acabar sus últimos años de vida en una residencia y no acabara muriendo sola en el piso.

Alrededor de 250.000 personas, -un 3% de la población mayor de 65 años-, están afectadas por el síndrome de Diógenes u otros trastornos asociados.

Las personas que sufren este síndrome viven en una situación de aislamiento social, suciedad, falta de higiene personal, acumulación de basuras y objetos innecesarios, que provoca dificultades en las relaciones interpersonales y de convivencia. Hay veces en que el anciano trae basura de la calle y otras la generan y no la sacan de casa, normalmente es gente que ha roto completamente el vínculo con la familia.

La relación vecinal se hace insoportable e imposible, ya que sufren los malos olores y algún tipo de plaga y los vecinos se alarman porque podría incendiarse el piso.

Es frecuente asimilar el síndrome de Diógenes con un nivel socioeconómico bajo y no siempre se corresponde, ya que en alguna ocasión los ancianos pueden reunir grandes cantidades de dinero en su casa o en el Banco sin que sean conscientes de lo que tienen. Ellos piensan que su situación es de pobreza extrema lo que les lleva a ahorrar y guardar toda clase de cosas.

           La Comunidad de vecinos y el Administrador al tener conocimiento, deben intervenir cuando se detectan las primeras manifestaciones del síndrome en el piso.

Solo si el afectado no admite ayuda se debe denunciar ante el Juzgado, porque hay riesgo para la persona y para terceros si no deja acceder a la vivienda.

El procedimiento que se debe iniciar persigue dos objetivos:

1.-Informar a las autoridades competentes, tanto en materia judicial como de salud.

2.-Ayudar para que las personas afectadas puedan mejorar sus condiciones y calidad de vida.

Cuando la Comunidad se reúne en Junta, se debe incorporar al orden del día el punto referente a que se aprecia la existencia de un vecino con el síndrome de Diógenes. Seguidamente  hacer constar en el acta los hechos y la problemática que se está observando en la Comunidad. Posteriormente la función del Administrador es redactar instancia y escrito con el contenido del acta dirigido al Ayuntamiento (Unitat Social del servei de Salut de l'Ajuntament) a fin de solicitar inspección sanitaria del piso y también a los Servicios Sociales de la zona, para iniciar una valoración social de ayuda y apoyo a la persona afectada por el síndrome.

El Administrador tiene un papel fundamental de intermediación. Si hay algún familiar vivo se intenta poner en contacto, si no los hay se contacta con los Servicios Sociales asignados con el fin de conseguir que esa persona pueda vivir en una residencia, o si es necesario le puedan dar algún tipo de soporte a domicilio.

Finalizo el escrito manifestando que gracias a un gran trabajo en equipo por parte de Finurba, Asistentes Sociales, Juzgado, etc... Alicia se salvó, los vecinos dejaron de tener problemas, el piso se limpió y rehabilitó, pero hay muchas más Alicias. Nuestro trabajo como Abogados y Administradores es seguir trabajando y teniendo fe en el Derecho como el mejor instrumento para la convivencia humana.

  

FINCAS FINURBA S.L

ANA AMAT

Abogado y Administradora de Fincas

CONTRATO DE ARRAS EN LA COMPRA-VENTA DE UN INMUEBLE

Ante la compra de un inmueble, antes de firmar cualquier documento es imprescindible que compruebe su situación registral.

Para ello, en el Registro de la Propiedad que corresponda debe solicitar una Nota Simple Registral.

Puede solicitarla presencialmente, o a través de la página web del Colegio de Registradores: www.registradores.org

Esta nota reflejará el nombre del auténtico titular de la propiedad y nos indicará si existen posibles cargas que graven la vivienda.

Un contrato de Arras es un acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad de dinero. Este contrato determina las condiciones en las que se realizará la compraventa: identificación de la vivienda, su precio de venta, la forma de pago, el plazo previsto para el otorgamiento de la Escritura Pública y cualquier otro acuerdo si lo hubiera.

Ante dicho contrato, el futuro comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y las condiciones que en él se estipulen, haciendo constar las posibles consecuencias ante la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa,  (perdería la cantidad entregada como arras o paga y señal), y si es el vendedor quién desiste, como penalización deberá devolver por duplicado la cantidad recibida. 

Es importante que las arras se especifiquen como penitenciales o de desistimiento, lo que dará lugar a que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato.  

La cantidad entregada está sujeta a la literalidad del contrato firmado. Suele considerarse un pago a cuenta del precio total de la compraventa, una vez se formalice, por lo que es muy importante que se especifiquen todas las cantidades.

Firmar un contrato de arras significa firmar un contrato de compraventa y su contenido determinará la buena resolución de la operación, adquiriendo ambas partes derechos y obligaciones entre ellas. 

Al tratarse de un auténtico contrato de compraventa es necesario verificar antes de la firma: la autenticidad de los titulares y si hay más de uno, debe ir firmado por todos ellos.

Debemos asegurarnos que tengan capacidad legal para disponer del inmueble objeto del contrato.

En caso de no ser el propietario, éste debe aportar un Poder Notarial expreso de la propiedad que le capacite para vender en esas condiciones.

Es aconsejable que un abogado especializado en Derecho Inmobiliario o Administrador colegiado revise la documentación y garantice y asesore la operación.

El contenido mínimo del contrato de compraventa con pacto de arras tiene que incluir:

Identificación de las partes, identificación del objeto, precio de compra, forma de pago y plazo de otorgamiento de la Escritura de compraventa y de entrega de la posesión (que generalmente coincide con el otorgamiento de la Escritura).

ENCUENTRO NAVIDEÑO JUNTA Y PERSONAL DEL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE BARCELONA-LLEIDA

Barcelona, 17 de Diciembre de 2015

NOS UNIMOS A NUESTRA IMAGEN PROFESIONAL

A los Administradores de Fincas de España ya nos une una misma Imagen Profesional.

La Imagen Profesional sale de la voluntad de nuestro Consejo General de dotar a los Administradores de Fincas Colegiados de una marca fuerte que nos diferencie y manifieste los valores comunes de nuestra profesión.

Los Administradores de Fincas Colegiados bajo una misma imagen de marca 
#AFcolegiados  #Ponlacasa

Una marca única profesional y 3 valores que nos guían:

Garantía, Formación y Profesionalidad

Apostamos por Administradores de Fincas Colegiados.

Garantía de profesionalidad. Impulsa la profesión.

CANCELACIÓN REGISTRAL DE UNA HIPOTECA

He acabado de pagar la hipoteca de mi vivienda, y he oído que debo cancelarla registralmente ¿En que consiste esa cancelación?

La cancelación registral consiste en dejar constancia en el Registro de la Propiedad que la vivienda ha quedado libre de cargas una vez liquidada la hipoteca.

Este trámite es imprescindible para poder vender el inmueble, ya que no debe constar ninguna carga en el momento de la venta.

¿Estoy obligado a realizar este trámite?

Aunque no es obligatorio hacerlo, cuando se salda el importe de un préstamo hipotecario es recomendable proceder a su cancelación registral.

El no cancelarla le condicionaría el hecho de vender la vivienda o en caso de que necesitara pedir otro préstamo.

¿Qué trámites debo seguir y donde debo dirigirme para cancelarla?

Debe solicitar a la entidad bancaria correspondiente, un certificado de deuda de “saldo cero”.

Éste certifica que el importe total del préstamo ha sido saldado.

Una vez el Banco nos haya reconocido ante Notario nuestra deuda 0, nos remitirán la escritura de cancelación o carta de pago

En una delegación de Hacienda, deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Lleve la escritura de cancelación y le facilitarán el papel del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, (o desde la web de la sede virtual de la Agencia Tributaria, puede descargarse el documento de liquidación Modelo 600), que adjuntará cumplimentado a la solicitud.

Una vez disponga de estos documentos, deberá ir al Registro de la Propiedad y entregar la escritura de cancelación y la liquidación del impuesto citado y se hará efectiva la cancelación registral de la hipoteca.

Cancelar registralmente la hipoteca, ¿es gratuito?

La cancelación registral de una hipoteca conlleva una serie de gastos: los correspondientes a la Escritura Pública Notarial y los del Registro de la Propiedad.

El certificado de deuda cero es gratuito.

Comisión de cancelación de la hipoteca: su coste depende del capital prestado. Será su entidad bancaria quien en función del importe y las condiciones pactadas, le indicarán el coste. Suele estar entre un 0,25% y un 0,50%.

Gastos notariales y registrales: Este importe está basado en la normativa sobre aplicación de aranceles notariales y registrales.

En caso de que la cancelación se realice antes del vencimiento pactado, debe tener en cuenta si en su escritura de préstamo hipotecario, se pactó algún tipo de comisión en concepto de amortización anticipada, y tener en cuenta que esto generaría algún coste adicional.

  

Una vez realizados estos trámites, el titular o titulares de la escritura serán los únicos propietarios de la vivienda.  

LA NAVIDAD HA LLEGADO A FINCAS FINURBA

¿Que es la Navidad?

 Son los recuerdos del pasado, el valor del presente, la esperanza y la ilusión del futuro.

¿Un deseo? Seguir trabajando con los valores que nos caracterizan.

 Más y mejor, con esfuerzo, con alegría..... POR TODOS USTEDES.

LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

¿Por qué me piden una fianza al alquilar un inmueble?

La fianza es un depósito que el arrendatario entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento, para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones como inquilino, pactadas en dicho contrato.

¿Pueden pedirme una fianza adicional?

Si, el arrendador puede solicitar al arrendatario un depósito o garantía adicional, un avalista o fiador solidario, esto es, un tercero que garantice con su patrimonio el cumplimiento de las obligaciones exigidas al arrendador, o un aval bancario hasta un determinado importe.

No existe limitación legal a las garantías adicionales que puede solicitar el arrendador, ni en forma, ni en importe.

¿Cuándo me devolverán el importe de la fianza?

El arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando terminado el contrato, éste haya cumplido con todas sus obligaciones, tanto económicas, como las propias de conservación y mantenimiento del inmueble arrendado.

¿Puede el propietario quedarse con la fianza una vez extinguido el contrato?

El arrendador no puede retener la fianza sin justificación alguna.

Estará obligado a devolverla íntegramente a la terminación del contrato, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con todas sus obligaciones, tanto las económicas como las de buen uso del inmueble alquilado, y queden extinguidas sus obligaciones como arrendatario.

El arrendador podrá retener la fianza si al finalizar el contrato el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones: si no ha cuidado el inmueble o si queda pendiente el pago de alguna cantidad (de renta, de pago de suministros,...)

Otra causa de puede ser que existan desperfectos que excedan el habitual deterioro por uso, que sean debidos al mal uso (cintas de persianas rotas, suelos rayados, baldosas partidas, cristales de ventanas rotos,...)

¿Qué ocurre si he reparado un elemento que correspondía reparar al propietario?

Si existen desperfectos en el inmueble que el inquilino haya reparado, el arrendador tendrá que devolver la fianza al inquilino, solo si estos son daños que requieren obras de conservación, es decir, si se trata de algún elemento de la vivienda que requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable, correspondiente por tanto al propietario hacerse cargo, (por ejemplo el calentador estropeado no por falta de mantenimiento, sino por deterioro de tiempo)

Si el propietario quiere quedarse con el importe de la fianza y no estoy de acuerdo, ¿a quién acudo?

Si no hay un acuerdo entre las partes respecto a quién es responsable y respecto a la cuantía económica de los daños, será un juez el que tenga que decidir si se ha producido o no incumplimiento del inquilino.

OBRAS DEL ARRENDATARIO

Tanto el propietario como el inquilino de un inmueble tienen obligaciones y derechos, y éstos deben venir regulados en el contrato de arrendamiento aceptado y firmado por ambas partes.

Conviene asegurarse de que existe alguna cláusula relacionada con el uso de la vivienda, su conservación y las obras que en ella se pueden realizar.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula ciertos aspectos que se deben tener en cuenta cuando se redacta un contrato de alquiler. Unos de los principales conflictos entre el propietario y el inquilino, es  qué tipo de obras se pueden hacer en la vivienda alquilada y quien se debe hacer cargo de ellas.

Es importante tener clara la diferencia entre obras de conservación y obras de mejora, para evitar posibles conflictos entre arrendador y arrendatario.

Obras de conservación: Son aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Obras de mejora: Son las que se realizan para mejorar el estado o características de la vivienda, su comodidad y la de sus ocupantes.

También aquellas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, pero que la comunidad de propietarios de la finca ha acordado realizar, por ejemplo: la sustitución del sistema eléctrico, de las tuberías, rehabilitación de la fachada,…  

En cuanto a las obras de conservación de la vivienda, el Art. 21 de la Ley  de Arrendamientos Urbanos 29/94 del 24 de Noviembre, indica que el propietario de la vivienda está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino.

El Art. 23 LAU indica que el inquilino no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, sin el consentimiento escrito del propietario. Por ejemplo, que el inquilino no puede derribar un tabique de la vivienda, sin la autorización expresa y escrita del propietario.

En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda

Si el inquilino realizara obras que el propietario no haya autorizado, éste podrá exigirle que una vez terminado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior o bien que se conserve la modificación efectuada sin que se pueda reclamar indemnización alguna. 

TERRAZA COMUNITARIA Y/O PRIVATIVA

Suele ser frecuente que las terrazas de las viviendas tengan atribuido su uso exclusivo a quién tiene acceso directo a ella.   

Sin embargo, es importante conocer si realmente pertenece al propietario de la vivienda, o bien se tratan de un elemento común de la finca.

Esta importante diferencia la encontramos reflejada en la Escritura de Propiedad y en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal del inmueble.

Conviene consultar también el Libro de Actas y si los hubiera, los Estatutos de la Comunidad, por si existiera algún acuerdo comunitario adoptado al respecto.

Cuando la terraza es un elemento común y no hay ningún propietario que tenga derechos de uso exclusivo, es la comunidad la que debe que encargarse de todas las reparaciones, de la limpieza y del mantenimiento.

Si un vecino tiene acceso y derecho único de uso a la terraza, por ser propietario junto con la vivienda, le corresponde toda reparación y es responsable de los gastos que se puedan producir de conservación y mantenimiento.

Así pues:

Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido (terrazas, plazas de aparcamiento,…), corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos.

Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.

¿Quién debe hacerse cargo de la reparación de humedades y/o filtraciones producidas en los elementos comunitarios y privativos? 

La propiedad horizontal en Cataluña, artículo 553-43 CCCat refiere la posibilidad de vincular el uso exclusivo de este u otros elementos comunes a uno o diversos departamentos privativos del inmueble, recordando que no por ello pierden su naturaleza de elemento común.

Artículo 553-43. Elementos comunes de uso exclusivo:

1.   En   el   título   de   Constitución   o   por   acuerdo   unánime   de   la   Junta   de   Propietarios,   puede vincularse a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u  otros   elementos  comunes.  Esta vinculación no les hace perder la naturaleza de elemento común.

2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los  gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

3.   Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios   o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.

Las terrazas participan de la misma o similar naturaleza jurídica a la que la Ley atribuye a las cubiertas, conceptuándolas como elementos comunes..

LAS REDES SOCIALES EN LAS ADMINISTRACIONES DE FINCAS

La imagen de una empresa no es simplemente su logotipo, debe ser también garantía de un buen servicio. Todos queremos que nuestra marca sea asociada a un alto nivel de calidad. 

La continua evolución a la que nos vemos sometidos, implica la transformación en la forma de interacción con los clientes.

Ya no es suficiente registrar un nombre de dominio, tener una página web, tener una dirección de e-mail y aparecer en las guías telefónicas para ser localizados. Actualmente es imprescindible recurrir a Internet y disponer de perfiles activos en redes sociales y tratar de crear una reputación.

En Fincas Finurba apostamos por la incorporación de perfiles en redes sociales, considerándolos canales que nos permiten interactuar con las marcas y con los clientes, ayudándonos de ese modo tanto a nivel corporativo, como de comunicación y marketing.

Existen innumerables foros de participación, comunicación e intercambio de información que nos permite poder interactuar con nuestros clientes, aportar transparencia, compartir informaciones de interés con otros Administradores, la construcción de nuestro nombre como marca (Branding corporativo), crearnos una identidad reconocible y a la larga, producir una reacción ante quienes nos lean, deseando e intentando que ésta sea positiva.

Como Administradores nos facilitan el acceso a los propietarios de las comunidades que gestionamos, con los que además compartir informaciones de interés, tratamos de mejorar la calidad de nuestros servicios con sus opiniones y posibles sugerencias, en tiempo real.

Nuestra presencia en Internet nos ayuda a que posibles futuros clientes puedan disponer de información que les ayude a conocernos, siendo nuestros perfiles en las redes una importante base de datos.

Las redes sociales también nos ayudan a dar visibilidad a nuestro servicio de alquiler y venta de inmuebles, alcanzando unos niveles de visibilidad y promoción muy provechosos.

Tener presencia en las redes nos supone además una potente herramienta de marketing, permitiéndonos detallar nuestros servicios, dándonos visibilidad, creando fidelización y posicionamiento de la marca.

Los usuarios podrán tener una opinión sobre nuestra empresa, y nosotros podemos conseguir que asocien nuestra Administración y nuestra profesión a unos valores, todo ello a través de las redes sociales.

  

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MODIFICACIÓN DEL TIPO DE RETENCIÓN APLICABLE A LOS ARRENDAMIENTOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO 2016

Se consideran rendimientos del capital inmobiliario los derivados del arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos, así como los rendimientos derivados de la constitución o cesión de derechos o facultad de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos o urbanos.

Los rendimientos derivados de la titularidad de bienes inmuebles urbanos pasan a tributar de forma general, por el régimen especial de imputación de rentas.

La reforma fiscal que entró en vigor el 1 de Enero de 2015, contemplaba una bajada en el tipo de retención para rendimientos de Capital Inmobiliario, fijando el 20% para el 2015 y el 19% para el 2016.

CLASE DE RENTA	PROCEDENCIA	TIPO APLICABLE 2016 (HASTA EL 12 JULIO DE 2015)	TIPO APLICABLE (A PARTIR 12 JULIO 2016)	TIPO APLICABLE 2016	MOD.RESUMEN ANUAL	CLAVE
Capital Inmobiliario	Arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos (art. 101.8 y D.A. 31ª.3.d) LIRPF y 100 RIRPF)	20%	19,50%	19%	180	No Clave

PREPARÁNDONOS PARA ACUDIR AL CNAF SEVILLA 2016

Fincas Finurba dando clases de sevillanas con compañeros Administradores, preparándonos para compartir más en el Congreso Nacional de Administradores de Fincas.

Este año: Sevilla